适合纽约餐馆、奶茶店、美甲美发店、零售店及办公室
商业租约，
签约前先审。
把房东给您的租约发给我们。纽约执业律师逐页审阅，标出需要修改之处，并拟好可直接发给房东的修改条文。
固定收费 $699 起
完成时间 2–3 个工作日
服务语言 中文 · English
想直接打电话？请致电 (212) 201-6134，周一至周五 9:30–5:30。
店铺租约 · 示例 第 9 页，共 28 页
6.2 Real Estate Taxes. Tenant shall pay, as Additional Rent, Tenant's Proportionate Share of all Real Estate Taxes for each Lease Year.
全部税费，还是只付涨幅？要求设定基准年。
11.1 Assignment. Tenant shall not assign this Lease without Landlord's prior written consent, which Landlord may withhold in its sole discretion.
将来想转让生意，就看这一条。
34. Guaranty. Guarantor unconditionally guarantees all rent and additional rent for the entire Term.
押上您的个人积蓄，整整 10 年。要求改为“好人担保”。
3 处要改
收费
租约审查收费标准
我们按固定费用收费，不按小时计费。每项费用均为针对租约一方提供的服务。
大多数客户从这里开始
租约审查
我们通读整份租约，直接在文中标出修改，并书面说明每处修改为什么重要。向房东提哪些要求，由您决定。
修订标记版租约，附建议措辞
每处修改都有书面说明
租约 30 页以内
2–3 个工作日完成
起价
$699
固定收费
在线付款即开始审查，然后把租约发邮件给我们。
谈判服务套餐
我们通过邮件和电话，直接与房东或房东律师来回沟通，您不必亲自为每一条条款据理力争。
由我们处理邮件和电话沟通
最多 2 轮谈判
每轮谈判后提供修订稿
起价
$1,099
固定收费 · 每增加一轮 $350
先在线付款，再把租约发邮件给我们。
租约起草
适合房东和业主。我们根据双方谈妥的租金、租期、用途和押金等条款，为您起草商业租约。
根据您的场地和交易量身起草
含一轮修改
起价
$899
固定收费
先在线付款，再把已谈妥的条款发邮件给我们。
附加服务，按需选择
租约超长，每多 20 页 +$200
加急：24 小时内完成 +$300
加急：当天完成 +$500
额外一轮谈判 +$350
“起”是什么意思？大多数租约按标价收费。如果您的租约特别长或特别复杂，我们会在开始前书面报价，由您决定是否继续。
只代表一方。开始前，我们会确认没有代理对方当事人。如果我们无法接手您的案件，全额退款。
审查重点
我们最常修改的七类条款
每份租约都不一样，但给小企业带来麻烦的，往往就是那几条。以下是我们会在每条旁边写下的批注示例。
§ 34 · 个人担保
Guarantor unconditionally guarantees the payment of all rent and additional rent for the entire Term.
押上您的个人积蓄，整整 10 年。要求改为“好人担保”（good guy guaranty）。这种担保通常把您的个人责任限定在：您搬离、按约定提前通知并交还钥匙之前所欠的租金。
§ 6.2 · 房产税及分摊费用
Tenant shall pay, as Additional Rent, Tenant’s Proportionate Share of all Real Estate Taxes.
全部税费，还是只付涨幅？设定基准年后，您通常只需支付超出第一年的那部分涨幅。在三净租约（NNN）中，$5,000 的基本租金实际每月可能要花 $6,800。
§ 11.1 · 将来转让生意
Tenant shall not assign this Lease without Landlord’s consent, which Landlord may withhold in its sole and absolute discretion.
这一条决定您将来能不能卖掉生意。要求写明房东的同意“不得无理拒绝”（will not be unreasonably withheld）。还要留意收回条款（recapture）：房东可以借此直接收回场地，而不是同意转让。
§ 3.2 · 续租权
Tenant may renew for one 5-year term at fair market rent, by notice given at least 12 months before the Expiration Date.
错过期限，续租权就没了。纽约法律并不赋予商业租客续租的权利。“公平市场租金”也需要写明计算公式或涨幅上限。
§ 8.1 · 维修与退租
Tenant shall make all repairs, including to the HVAC system, and shall restore the Premises at the end of the Term.
空调系统老旧？给维修责任设个上限。要求房东在第一年对主要设备系统负责，并现在就约定好“恢复原状”具体指什么。
§ 5.1 · 用途条款
The Premises shall be used solely for the sale of bubble tea and related beverages.
范围太窄。菜单变了怎么办？要求加上“及其他任何合法用途”（and any other lawful use），或至少放宽到更大的类别。用途限制过窄，也会让生意更难转让。
§ 19 · 提前解约
Tenant shall have no right to terminate this Lease before the Expiration Date.
十年租期，却没有退路？在纽约，商业房东一般没有义务重新出租场地来减少您欠的租金。争取一个提前解约选项，即使要付一笔费用，也可能非常值得。
以上为简化示例，仅供一般参考，不构成法律意见。您的租约中哪些条款最重要，取决于整份文件以及您的经营计划。
服务流程
周一发给我们，周三或周四就能拿回。
标准完成时间为 2 至 3 个工作日，从我们收到付款和完整租约（包括附加条款和附件）时开始计算。
周一 您发来租约
周二
周三 附批注交回
周四
周五
预约咨询或在线付款
不确定需要哪项服务？先预约 30 分钟免费咨询。已经准备好了？在线支付固定费用即可。
把租约发邮件给我们
请将租约、附加条款（riders）、附件（exhibits）以及意向书（如有）发送至 [email protected]。用手机拍清楚的照片也可以。
利益冲突审查，然后开始审阅
我们先确认没有代理对方当事人，然后由纽约执业律师逐页审阅。
收到修订版租约
修订标记版和书面意见会通过邮件发给您。希望由我们和房东沟通？可以了解一下谈判服务套餐。
很快就要签约？加急服务可在 24 小时内（+$300）或当天（+$500）交回您的租约。
★★★★★
“周律师效率非常高。这几天她一直在帮我审查商业租约。她非常专业，回复也很及时。”
Google 评价 · 商业租约审查客户
★★★★★
“我们有幸与她合作过多宗复杂的商业租赁交易。她…始终让我们及时了解并参与每一个步骤。”
Google 评价 · 商业租约客户
★★★★★
“我们公司与周律师合作多年。…她会和我们一起仔细审阅每一份合同，详细解释每一条条款。”
Google 评价 · 企业客户
★★★★★
“作为同行律师，我曾多次向他们转介案件，每一次都处理得非常专业、娴熟而周到。”
Google 评价 · 转介客户的律师
摘自 Google 公开评价，由英文原文翻译，省略处以“…”标出。过往结果不保证类似结果。
周青青律师
Qingqing Zhou, Esq. · 主理律师
谁来审阅您的租约
您好，我是周青青律师。
找我咨询的企业主，大多已经看中了店面。他们喜欢这个位置，中介在催着答复，房东说这份租约是“标准合同”。
所谓标准合同，是房东的律师替房东写的。我的工作，就是趁您还能修改的时候，把您的租约一字一句仔细读完。
读法学院之前，我在毕马威北京做审计师，所以我看数字和看文字一样仔细。商业租约里的意外，往往就藏在这些地方：税费分摊、租金涨幅，以及一份会追到您个人头上的担保条款。
如果您快要签约了，请先发给我们看看。我们可以用中文或英文和您详细沟通。
周青青 Qingqing Zhou, Esq.
Zhou Law, P.C. 主理律师
教育背景 麦吉尔大学法学院 J.D. 及 B.C.L. 学位
从业前 毕马威（KPMG）北京审计师
执业资格 纽约州法院；美国纽约南区及东区联邦地区法院
工作语言 普通话、英语
你们代表租客还是房东？
都可以。我们为租客、房东和企业主审查及谈判租约。我们绝不会在同一份租约中同时代表双方，因此开始前会先做利益冲突审查。
“$699 起”是什么意思？
大多数商业租约都适用这个价格。审查费涵盖 30 页以内，每多 20 页加收 $200。如果您的租约特别复杂，我们会在开始任何工作前书面报价，由您决定。
房东说这是“标准租约”，不能修改，还有必要审查吗？
有必要。所谓标准租约，是房东律师为房东拟定的文本，其中不少条款在签约前仍有协商空间。即使个别条款确实无法修改，您也能在签字前清楚了解自己承担的责任和风险。
选租约审查还是谈判套餐？
选择审查，您会收到我们的修订标记版租约和书面意见，由您自己去和房东谈。选择谈判套餐，由我们代您与对方沟通，最多 2 轮，并提供修订稿。如果拿不定主意，可以先从审查开始。
多久能拿到结果？
通常在我们收到付款和完整租约后 2 至 3 个工作日。需要更快签约？加急服务可在 24 小时内（+$300）或当天（+$500）交回。
我目前只有意向书（LOI），你们能帮忙看吗？
可以，而且这往往是最好的时机。意向书一旦签署，租金等金钱条款通常就基本定下来了。预约免费咨询，我们会告诉您费用。
接手（顶让）现有店铺，租约要注意什么？
接手现有店铺，通常需要原租客将租约转让（Assignment）给您，并取得房东书面同意。签约前应核实剩余租期、续租权、原租客是否欠租，以及房东是否要求您另行提供个人担保。如果同时收购生意，我们的生意收购服务套餐涵盖租约转让和房东同意等事宜。
装修期间需要支付租金吗？
取决于租约约定。房东通常可以给予一段免租期（Free Rent），但免租期从何时起算、期限多长、未能及时取得施工许可时如何处理，都应在租约中写明。餐馆装修和审批周期较长，这一条尤其重要。
我已经签了，还能帮忙吗？
很多情况下可以。审查可以帮您弄清实际成本、您的权利，以及续租截止日等关键日期。
可以用中文沟通吗？
当然可以。律师可以用普通话为您逐条讲解租约条款，也可以用英文沟通。租约及修改稿本身为英文，以便直接发给房东一方。
你们也审查公寓租约吗？
是的。住宅租约审查 $299 起，涵盖 25 页以内。开始公寓租约审查。
我发给你们的资料会保密吗？
会。即使您最终决定不委托我们，您提供的资料我们也会严格保密。
以上解答仅供一般参考，不构成法律意见。具体问题请结合您的租约文件咨询律师。
签约前必读
签约前先核对关键条款，避开常见陷阱。
全局概览
租金递增、个人担保、使用条款、维修、转让、违约补救及续租。
房东格式合同
杀伤力最大的四类条款，以及为什么“标准”从来不等于不能谈。
租金与成本
三净（NNN）租约：为什么“5,000 租金”其实是 6,800
如何算出每月真正要付多少钱，以及签约前要问的六个问题。
续租
现在就该谈好哪些内容，以免日后失去店面。
免费咨询
签约之前，先和我们聊聊。
前 30 分钟免费。可以到法拉盛或曼哈顿中城的办公室面谈，也可以通过电话或 Zoom 沟通。方便的话，请备好租约或意向书。
ZHOU LAW, P.C.
执业律师 · 法律顾问
3609 Main Street, Suite 9A2, Flushing, NY 11354
295 Madison Avenue, 12th Floor, New York, NY 10017
(212) 201-6134 · [email protected]